Atraso na entrega do imóvel: o que a construtora deve enquanto você espera
A data prometida passou. Você continua pagando aluguel e as parcelas do apartamento novo, e da construtora só chega uma previsão nova. Veja o que a lei e os tribunais garantem a quem decidiu esperar as chaves.
Por Adalberto Leonel, advogado · Atualizado em 7 de novembro de 2026
Passada a data do contrato e mais até 180 dias de tolerância, se ela estiver escrita de forma clara, a construtora está atrasada. A partir daí, quem espera as chaves pode cobrar indenização mensal, pedir a troca do INCC pelo IPCA no saldo e recusar condomínio antes da entrega. O dano moral depende do caso.
Quando a construtora está, de fato, atrasada?
Conta-se da data de entrega escrita no contrato. A lei permite somar até 180 dias corridos de tolerância, desde que essa folga esteja prevista de forma expressa, clara e destacada. Passado esse prazo, sem que você tenha dado causa ao atraso, a construtora está em atraso e começa a dever.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018.
Essa regra vale para contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018, quando a lei entrou em vigor. Nos contratos mais antigos, o prazo de tolerância é analisado pelo que o próprio contrato diz e pelo Código de Defesa do Consumidor.
O STJ decidiu não aplicar a lei de 2018 aos contratos anteriores a ela (IRIB, 2019).
A data também precisa ser certa. Ao julgar contratos do Minha Casa Minha Vida, o STJ fixou que o prazo de entrega não pode ficar amarrado à liberação do financiamento nem a outro negócio. A única folga admitida é a tolerância.
STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), 11/09/2019.
Chuva, falta de material, greve e até a pandemia, em regra, não livram a construtora. Para os tribunais, são riscos do próprio negócio. Foi o que decidiram o STJ, em junho de 2026, e os tribunais de Minas Gerais e do Distrito Federal, também em 2026.
STJ, REsp 2.075.951/SP, 3ª Turma, 08/06/2026; TJMG, Ap. 1.0000.26.083120-1/001, 06/05/2026; TJDFT, 3ª Turma Recursal, 0764751-61.2025.8.07.0016 (abr/2026).
O habite-se não encerra o atraso. A contagem só para quando as chaves ficam, de fato, à sua disposição.
STJ, Tema 996: indenização até a disponibilização da posse.
A nova previsão não muda o prazo do contrato
Comunicados com uma data nova são comuns quando a obra atrasa. Eles não apagam o que foi assinado. Se a tolerância não estava escrita de forma clara e destacada, ela nem sequer pode ser usada.
Guarde cada comunicado com data nova. Junto com o contrato, eles mostram há quanto tempo a entrega vem sendo adiada.
Pago aluguel enquanto espero. A construtora tem de indenizar?
Sim. Para o STJ, quem fica sem o imóvel além do prazo tem prejuízo presumido: não precisa provar que pagou aluguel. A indenização é mensal, calculada pelo aluguel de um imóvel parecido, e corre do fim da tolerância até o dia em que as chaves ficam à sua disposição.
STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), 11/09/2019, item 1.2.
Nas decisões recentes, esse aluguel costuma ser calculado em 0,5% do valor do imóvel por mês. Em abril de 2026, uma turma recursal do Distrito Federal refez a conta mês a mês sobre 0,5% do valor do contrato e chegou a R$ 4.206,30 por cerca de cinco meses.
TJDFT, 1ª Turma Recursal, Acórdão 2116140, 29/04/2026; STJ, AREsp 3.007.289/RJ, 11/05/2026 (0,5% mantido).
Nos contratos assinados a partir de 28/12/2018, a lei já prevê um piso: 1% de tudo o que você pagou à construtora, por mês de atraso, pago na entrega das chaves. Ela vale para quem está em dia e decidiu manter o contrato.
Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º.
Oito meses de espera, em números Exemplo fictício
Imóvel de R$ 300.000, com R$ 60.000 já pagos à construtora, e 8 meses de atraso depois da tolerância.
Diferença que pode ser discutida: R$ 7.200
Exemplo fictício, para mostrar a conta. O valor real depende do contrato, do que foi pago e do aluguel de mercado na região.
Passe o mouse ou deslize o dedo sobre o calendário para ver a conta mês a mês.
A multa da lei e o aluguel se somam?
Nem sempre. Se a multa já equivale ao aluguel, fica só ela. Se fica abaixo, o STJ já admitiu completar a diferença com o aluguel. Mas, em outro caso de março de 2026, a multa de 1% bastou porque o comprador não mostrou que o aluguel seria maior.
STJ, Tema 970 (2019); REsp 2.107.213/RS, 4ª Turma, 09/03/2026 (complementação admitida); REsp 2.214.514/RS, 4ª Turma, 09/03/2026 (multa suficiente, sem prova).
Por isso vale juntar, desde já, anúncios de aluguel de imóveis parecidos com o seu, no mesmo bairro.
O contrato só prevê multa contra mim. E a construtora?
A multa vale para os dois lados. Quando o contrato só pune o atraso do comprador, o STJ manda usar a mesma multa contra a construtora que atrasa a obra. É uma tese que os tribunais de todo o país devem seguir desde 2019.
STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF), 22/05/2019 (AASP).
Em março de 2026, a 4ª Turma do STJ deu mais um passo: se a multa do comprador é mensal, a da construtora também deve ser cobrada mês a mês, e não uma única vez. No caso, 2% por mês de atraso.
STJ, REsp 2.107.213/RS, 4ª Turma, 09/03/2026.
| O que diz o contrato | Como os tribunais têm aplicado |
|---|---|
| Multa só para o comprador que atrasa | Vale também contra a construtora que atrasa a obra |
| Multa mensal para o comprador | Contra a construtora, também mês a mês |
| Multa que já equivale a um aluguel | Não se soma ao aluguel |
| Multa abaixo do aluguel de mercado | Pode ser completada até o valor do aluguel |
Por que o saldo devedor não para de subir?
Durante a obra, o saldo costuma ser corrigido pelo INCC, o índice do custo da construção. Passado o prazo de entrega com a tolerância, o STJ manda trocar o INCC pelo IPCA, a inflação oficial, salvo se o IPCA ficar mais caro para você. O custo da obra atrasada não pode ser repassado ao comprador.
STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), 11/09/2019, item 1.4.
A tese saiu do julgamento sobre o Minha Casa Minha Vida, mas o STJ já a aplicou, em junho de 2026, a um contrato fora do programa. Com a troca, o cálculo do que foi cobrado a mais pode ser refeito.
STJ, REsp 2.075.951/SP, 3ª Turma, 08/06/2026.
Quem financiou na planta e paga juros de obra, a chamada taxa de evolução da obra, também tem proteção: pelo mesmo Tema 996, a cobrança depois do prazo é ilícita. Em 2026, uma turma recursal do Distrito Federal manteve a devolução integral desses juros.
STJ, Tema 996, item 1.3; TJDFT, 3ª Turma Recursal, abr/2026.
Posso ser cobrado de condomínio antes de receber as chaves?
Em regra, não. Para o STJ, o que obriga ao pagamento do condomínio é a posse do imóvel, que começa com a entrega das chaves. A assinatura do contrato e o habite-se não bastam. Até lá, quem responde perante o condomínio é, em regra, a construtora.
STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), 08/04/2015, tese de cumprimento obrigatório.
A taxa de individualização da matrícula é outro ponto. Ela paga a abertura, no cartório, da matrícula própria de cada apartamento. Em maio de 2026, a 3ª Turma do STJ decidiu que esse custo é da incorporadora e que a cláusula que o joga para o comprador é abusiva.
STJ, REsp 2.046.977/SP, 3ª Turma, 11/05/2026.
As despesas da escritura e do registro do imóvel em seu nome são diferentes: essas podem ser combinadas no contrato. Por isso, antes de pagar qualquer taxa para receber as chaves, peça a descrição do que está sendo cobrado.
O atraso dá direito a dano moral?
Depende do caso. Em regra, o simples atraso não basta. Os tribunais reconhecem o dano moral quando o atraso é longo ou vem com algo mais, como a obra parada sem previsão ou o imóvel comprado para morar. Atrasos de poucos meses costumam ser negados.
STJ, REsp 2.214.514/RS, 09/03/2026; REsp 2.147.884/CE, 30/03/2026.
Quando foi reconhecido
- STJ, 4ª Turma, REsp 2.147.884/CE, 30/03/2026Atraso excessivo, com a obra parada e sem previsão de entrega: indenização restabelecida.
- STJ, AREsp 3.131.118/BA, 30/03/2026Atraso significativo e injustificado: condenação mantida.
- TJMG, 11ª Câmara Cível, Ap. 1.0000.26.083120-1/001, 06/05/2026Imóvel comprado para morar, cerca de seis meses de atraso: R$ 8.000.
- TJDFT, 1ª Turma Recursal, Acórdão 1985619, 28/03/2025Cerca de onze meses de atraso: R$ 5.000.
Quando foi negado
- STJ, 4ª Turma, REsp 2.214.514/RS, 09/03/2026Atraso de dois meses, tratado como mero aborrecimento.
- STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 2.961.180/RJ, 13/04/2026Cinco meses não foram considerados atraso excessivo.
Cada decisão olha os fatos e as provas do processo. O tempo de espera, a finalidade da compra e os planos que precisaram mudar, quando bem documentados, pesam na análise.
Que documentos reunir?
- O contrato e os anexos, com a data de entrega e a cláusula de tolerância.
- Folhetos, anúncios e mensagens com a data prometida.
- Os comprovantes de tudo o que você pagou à construtora.
- Os extratos do saldo devedor, com o índice de correção usado.
- O contrato e os recibos do aluguel que você paga enquanto espera.
- Boletos de condomínio ou de taxas cobradas antes das chaves.
- Os comunicados da construtora com cada data nova.
- O termo de entrega das chaves e o de vistoria, quando vierem.
Talvez o seu caso seja outro
Quero desistir da compra por causa do atraso
É possível pedir o fim do contrato, com regras próprias de devolução. Nesse caminho, o STJ entende que o aluguel deixa de ser presumido e precisa ser provado (REsp 1.881.482, 4ª Turma, abril de 2024).
Financiei pela Caixa e pago juros de obra
No Minha Casa Minha Vida e nos financiamentos na planta, há detalhes próprios. O caminho na Justiça depende de quem participa do contrato.
Recebi as chaves, mas o imóvel veio com defeito
Defeitos e diferenças em relação ao anúncio são outra situação, com prazos de garantia próprios.
Em todos esses casos, o primeiro passo é o mesmo: separar o contrato e os comprovantes de pagamento.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias?
Pode, se o contrato prever essa tolerância de forma expressa, clara e destacada. Nesse período, a lei não prevê multa nem permite desfazer o contrato por culpa da construtora. Sem a cláusula, a tolerância não vale. Depois dos 180 dias, o atraso passa a ser indenizável.
Quanto é a indenização por atraso na entrega do imóvel?
O STJ presume o prejuízo de quem espera e manda indenizar pelo aluguel de um imóvel parecido. Nas decisões recentes, o valor gira em torno de 0,5% do valor do imóvel por mês. Nos contratos a partir de 28/12/2018, a lei garante pelo menos 1% do que foi pago, por mês de atraso.
Posso receber a multa do contrato e o aluguel ao mesmo tempo?
Só em parte. Se a multa já equivale a um aluguel, ela não se soma a ele (Tema 970 do STJ). Se fica abaixo do aluguel de mercado, o STJ já admitiu completar a diferença. Para isso, ajuda reunir anúncios de aluguel de imóveis parecidos na mesma região.
O contrato não prevê multa contra a construtora. E agora?
Se o contrato só pune o atraso do comprador, a mesma multa vale contra a construtora que atrasa a obra (Tema 971 do STJ). Em 2026, o STJ decidiu que, se a multa do comprador é mensal, a da construtora também deve ser cobrada mês a mês.
A pandemia ou a chuva justificam o atraso da obra?
Em regra, não. Os tribunais tratam chuva, falta de material, greve e a pandemia como riscos do próprio negócio da construtora. Em 2026, o STJ e os tribunais de Minas Gerais e do Distrito Federal negaram esse argumento, inclusive em contratos assinados durante a pandemia.
O saldo devedor pode continuar corrigido pelo INCC depois do prazo?
Não. Passado o prazo de entrega com a tolerância, o STJ manda trocar o INCC, índice do custo da construção, pelo IPCA, a inflação oficial, salvo se o IPCA for mais caro para o comprador. O custo da obra atrasada não pode ser repassado a quem comprou.
Tenho de pagar condomínio antes de receber as chaves?
Em regra, não. Para o STJ, a obrigação de pagar o condomínio nasce com a posse do imóvel, ou seja, com a entrega das chaves (Tema 886). A taxa para abrir a matrícula própria do apartamento no cartório também é da incorporadora, decidiu o STJ em 2026.
Se eu receber as chaves, perco o direito à indenização?
Não. A indenização corresponde ao tempo de atraso, e a multa de 1% prevista na lei é devida justamente na entrega do imóvel. Guarde o termo de entrega das chaves: ele marca o fim da contagem e ajuda a calcular o valor de cada mês.
Atraso na entrega do imóvel gera dano moral?
Não automaticamente. O STJ entende que o simples atraso, em regra, não basta. O dano moral tem sido reconhecido em atrasos longos ou com algo mais, como a obra parada sem previsão ou o imóvel comprado para morar. Atrasos de dois a cinco meses foram negados.
Cada contrato tem a sua data e os seus números
A cláusula de tolerância, a multa, o índice de correção e o que já foi pago mudam a conta de cada caso. Se a sua obra passou do prazo, você pode conversar com o escritório pelo WhatsApp e enviar o contrato para análise.
Antes de enviar documentos, confira sempre o contato oficial do escritório em advleonel.com.br.
Fontes
- Lei 13.786/2018, que incluiu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. Câmara dos Deputados, publicação original.
- STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), Segunda Seção, 11/09/2019. AASP.
- STJ, Temas 970 e 971 (REsp 1.635.428/SC e 1.614.721/DF), Segunda Seção, 22/05/2019. AASP.
- STJ, Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), Segunda Seção, 08/04/2015. Portal do STJ, precedentes qualificados.
- Lei 13.786/2018 e contratos anteriores: questão de ordem da Segunda Seção do STJ (2019). IRIB.
- STJ, REsp 2.107.213/RS, 4ª Turma, 09/03/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, REsp 2.214.514/RS, 4ª Turma, 09/03/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, REsp 2.075.951/SP, 3ª Turma, 08/06/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, REsp 2.046.977/SP, 3ª Turma, 11/05/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, REsp 2.147.884/CE, 4ª Turma, 30/03/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, AREsp 3.131.118/BA, 30/03/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, AREsp 3.007.289/RJ, 4ª Turma, 11/05/2026. Jurisprudência do STJ.
- STJ, REsp 1.881.482, 4ª Turma (notícia de 09/04/2024). Portal do STJ.
- TJMG, 11ª Câmara Cível, Ap. 1.0000.26.083120-1/001, 06/05/2026. TJMG, inteiro teor.
- TJDFT, Acórdãos 1985619 (28/03/2025) e 2116140 (29/04/2026), 1ª Turma Recursal; STJ, AgInt no AREsp 2.961.180/RJ (13/04/2026). TJDFT, jurisprudência em temas.
- TJDFT, 3ª Turma Recursal, 0764751-61.2025.8.07.0016 (pandemia e juros de obra). TJDFT, notícia de abril de 2026.